宅地の評価

こちらでは池上・雪谷の皆さまへ宅地の評価方法についてご説明していきます。池上・雪谷の皆様はぜひ一緒に確認していきましょう。

自用地の評価方法について

自身が所有・使用していて、他の人が使用する権利のない土地を「自用地」といいます。宅地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類あります。どちらを用いて評価するかは、市街地的形態を形成する地域か、そうでないかで判断します。これらの数式で求めた評価額を自用地評価額と言います。

「路線価方式」

→市街地的形態を形成する地域にある宅地に用いる評価方法

(計算式)=路線価×各種補正率×地積

「倍率方式」

→それら以外の宅地を評価する時に用いる評価方法

(計算式)=固定資産税評価額×倍率

借地権の評価方法について

「借地権」とは、建物の所有を目的として、他者に土地を貸したり、借りたりすることで利益を得る権利のことをいい、借地権も相続税の課税対象となっています。旧借地法、借地借家法での借地権の評価額の求め方は、下記です。

(計算式)自用地評価額(その土地を自用地として算出した額)×借地権割合※

※借地権割合は、各地域の借地事情を反映するため一律ではありません。

貸宅地の評価方法について

普通借地権など通常の賃貸の場合、評価額の求め方は下記です。

(計算式)=自用地評価額×(1-借地権割合)

相当の地代を支払っている場合の評価について

土地を相続した際に借地権が設定されていたケースで、権利金に代わりその土地価額に対して相当の地代の支払いがある場合には、評価額の計算にそれを反映します。

・地代相当として自用地評価額の概ね6%相当額の支払いを維持している場合

(計算式)=自用地としての評価額×80

・地代相当に満たない地代の支払いがある場合

(計算式)=自用地としての評価額×80 

もしくは

(計算式)=自用地としての評価額-自用地としての評価額×借地権割合×【1-{(実際に支払っている地代の年額-通常の地代の年額) /(相当の地代の年額-通常の地代の年額)}】 

上記2パターンで算出し、金額の低い方が評価額となります。

「無償返還の届出」について

「無償返還」とは、借地権が設定された土地において、土地の使用の対価として権利金の代わりに地代を受け取り、その地代が相当の地代の額に満たない場合、将来借地人等がその土地を無償で返還する取り決めのことをいいます。この場合の評価は下記です。

(計算式)=自用地としての評価額×80

なお、地代については通常地代(固定資産税相当額の2.53倍程度)以上の領収が必要となりますので池上・雪谷の皆様は注意してください。

また、その他の宅地の評価方法は下記です。

・貸家建付地(貸家の敷地の用に供されている宅地)

(計算式)=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

・貸家建付借地権(貸家の敷地の用に供されている借地権)

(計算式)=自用地評価額×借地権割合×(1-借家権割合)×賃貸割合

なお、使用貸借により貸し付けられた宅地等は自用地として扱い評価を行います。

池上・雪谷の皆様、ここまで様々な宅地の評価について記載してまいりましたが、いかがだったでしょうか。宅地の評価は、上記のように宅地ごとに細かく分かれており、とても複雑になっています。専門的な知識が必要になることも多いので、何かお困りのことがありましたらぜひ雪谷・池上相続税申告相談室までご相談くださいませ。

池上・雪谷の宅地評価に詳しい税理士がお話をお伺いいたします。初回の相談は無料でございますので、池上・雪谷近郊の皆様はぜひご利用ください。池上・雪谷地域にお住まい、池上・雪谷周辺にお勤めの方からのお問い合わせ心よりお待ちしております。

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