不動産評価

ここでは池上・雪谷の皆様へ、相続税申告における不動産評価についてご説明いたします。

不動産の評価は税理士ごとで評価に差があきやすく、相続税申告において最も難易度が高いとされています。下記にて記載していきますが、池上・雪谷の皆様は分からないことがあればぜひ雪谷・池上相続税申告相談室までご相談下さいませ。

土地の価額は、地目ごと（宅地・田・畑など）に評価を決定します。地目は「相続税財産評価に関する基本通達」で分類されており、詳細は下記にて確認してください。

• ①宅地
• ②田
• ③畑
• ④山林
• ⑤原野
• ⑥牧場
• ⑦池沼
• ⑧削除（削除前は「塩田」）
• ⑨鉱泉地
• ⑩雑種地

この地目の判断においての注意点は、課税時期（被相続人の死亡の日）の現況によって判断される点です。登記簿に記載された地目ではありませんので気を付けましょう。

次に、土地の評価には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。「路線価」が定められている地域か、そうでない地域かによってどちらで評価するのかが決まります。

「路線価方式」とは

→「路線価」が定められている地域内の土地評価方法。

・国税庁が設定する路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のこと。

千円単位で表示されている。

・例年7月頃に国税庁から公表され、だいたい宅地の公示価格の80％相当額で設定されている

「倍率方式」とは

→「路線価」が定められていない地域の土地評価方法。

・その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じて計算する

土地の固定資産税評価額については市役所などで、評価倍率表については国税庁のホームページで確認する。

ここまで一般的な土地の評価方法についてお伝えをさせていただきました。しかし、どこの土地にもあてはまるものではなく、土地の形によって減額する可能性があります。ここでは減額できるケースについて代表的なもの記載していきます。池上・雪谷の皆さまと一緒に確認していきましょう。

土地の形状がいびつであることによる減額補正を「不整形地補正」といいます。
（例）正面道路から奥に進むにつれて細くなっている三角形のような土地があった場合、正方形の土地と比較した際、使い勝手が悪いことが明らかなため「不整形地」として評価減が可能となる。

土地の間口（道路に接している部分）が短いことによる減額補正を「間口狭小補正」といいます。

（例）間口が2メートルしかないような土地の場合、10％の減額補正が可能となる。

間口の広さに対して奥行きが長い土地の減額補正のことを「奥行長大補正」といいます。（例）間口に対する奥行距離が2倍以上になると、減額補正が可能となる。

原則として、家屋の相続税評価は、1棟の家屋を評価単位として判断します。そして、1棟の家屋の相続税評価の算定方法は、評価対象家屋の固定資産税評価額に、相続財産基本通達別表第一にて定められた倍率を乗じた価額として計算します。現在、定められた倍率は１．０ですので、家屋の固定資産税評価額と同じとなります。賃貸家屋を相続した場合には、貸家の相続税評価を用いて調整されます。

・その貸家が1棟の建物である場合

→家屋の固定資産税評価額に、1から借家権割合控除した割合を乗じた価額となる。

（例）評価対象の貸家の固定資産税評価額を500万円、借家権割合を30％とした場合相続税評価額は「500万円×（1－30％）＝350万円」となる。

池上・雪谷の皆様、ここまでご説明してきましたように、不動産の評価はとても複雑で、評価するにあたり専門知識が求められます。

池上・雪谷の方で、土地や建物の評価について不安がある方は、ぜひ雪谷・池上相続税申告相談室までお気軽にご相談下さい。池上・雪谷エリアに詳しく、相続税申告の経験が豊富な税理士が、皆さまのサポートをさせていただいております。相続税申告のみならず書類集めや相続のお手続きに関しましても親身にお話をお伺いいたします。池上・雪谷の皆様からのお問い合わせ、雪谷・池上相続税申告相談室スタッフ一同心よりお待ち申し上げております。